نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی + راهنمای جامع حقوقی ۱۴۰۳

اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی، سندی حقوقی است که موجر برای درخواست تخلیه ملک خود به دلیل نیاز مبرم به آن، برای مستاجر ارسال می کند. این اظهارنامه مقدمه ای برای طرح دعوای حقوقی در مراجع قضایی است و به مستاجر اخطار می دهد که پس از انقضای مدت قرارداد، ملک را تخلیه کند.

تخلیه ملک یکی از چالش برانگیزترین مسائل در حوزه روابط موجر و مستاجر است. در این میان، زمانی که موجر به دلیل نیاز شخصی به ملک خود احتیاج پیدا می کند، پیچیدگی های خاص خود را دارد. این نیاز می تواند برای سکونت خود موجر، فرزندان، والدین یا همسر او باشد. آگاهی از مراحل قانونی، مدارک مورد نیاز و نحوه تنظیم صحیح اظهارنامه تخلیه به علت نیاز شخصی، برای هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، حیاتی است. درک صحیح از قوانین حاکم و رعایت تشریفات قانونی، می تواند از بروز اختلافات طولانی مدت و هزینه های اضافی جلوگیری کند.

اظهارنامه چیست و نقش آن در تخلیه ملک به علت نیاز شخصی؟

اظهارنامه یک سند رسمی و قانونی است که بر اساس ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، هر شخصی می تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله آن از دیگری مطالبه کند. همچنین، هر کس حق دارد اظهاراتی را که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور رسمی به وی برساند، ضمن اظهارنامه به طرف مقابل ابلاغ کند. این سند، صرفاً یک اخطار یا اطلاع رسانی رسمی است و به خودی خود جنبه اجرایی ندارد، بلکه مقدمه ای برای اقدام قانونی بعدی محسوب می شود.

در فرآیند تخلیه ملک به علت نیاز شخصی، ارسال اظهارنامه نقش بسیار مهمی ایفا می کند. این اقدام، به مستاجر به صورت رسمی و کتبی اعلام می کند که موجر به ملک خود نیاز دارد و خواستار تخلیه آن پس از پایان مدت قرارداد است. ارسال اظهارنامه نشان دهنده حسن نیت موجر و فرصتی برای مستاجر است تا پیش از ورود به فرآیند قضایی، با آگاهی کامل نسبت به تصمیم گیری و اقدام برای تخلیه ملک اقدام کند. بدون ارسال اظهارنامه، موجر نمی تواند به راحتی دعوای تخلیه را در مراجع قضایی مطرح کند، زیرا مراجع قضایی نیاز به مستند رسمی برای اطلاع رسانی اولیه به مستاجر دارند.

اظهارنامه به تنهایی منجر به تخلیه ملک نمی شود، بلکه ابزاری برای اتمام حجت و مستندسازی خواست موجر است. در صورت عدم توجه مستاجر به این اخطار و عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر، موجر می تواند با استناد به این اظهارنامه رسمی، دادخواست تخلیه ملک را به مراجع صالح قضایی تقدیم کند. این سند به عنوان یکی از مدارک مهم در دادگاه مطرح شده و می تواند به اثبات جدیت موجر در پیگیری حقوق خود کمک کند.

نیاز شخصی از منظر قانون: مفهوم، مصادیق و شرایط اثبات

مفهوم نیاز شخصی در قانون روابط موجر و مستاجر (به ویژه قانون سال ۱۳۷۶) نقش کلیدی در فرآیند تخلیه ملک ایفا می کند. این مفهوم به حالتی اطلاق می شود که موجر به دلیل شرایط خاص زندگی خود یا افراد تحت تکفلش، به طور واقعی و اضطراری به ملک استیجاری خود نیاز پیدا کند. این نیاز باید واقعی و اثبات پذیر باشد و نمی تواند به صرف ادعای موجر مورد قبول قرار گیرد.

مفهوم نیاز شخصی و مصادیق آن

نیاز شخصی به معنای آن است که موجر یا اعضای درجه یک خانواده او، برای سکونت یا استفاده ضروری دیگر، به ملکی که اجاره داده است، احتیاج دارند. مصادیق اصلی نیاز شخصی عبارتند از:

• سکونت خود موجر: زمانی که موجر خود نیازمند سکونت در ملکش است؛ مثلاً به دلیل پایان قرارداد اجاره ملک فعلی اش، تغییر محل کار یا زندگی، یا دلایل دیگر که سکونت او را در ملک شخصی اش ضروری می کند.
• سکونت فرزندان موجر: اگر فرزندان موجر، به خصوص در شرف ازدواج یا پس از ازدواج، نیاز به سرپناه داشته باشند و ملک دیگری برای سکونت آن ها در دسترس نباشد.
• سکونت والدین موجر: در صورتی که والدین سالخورده یا بیمار موجر، نیازمند مراقبت او باشند و موجر برای سکونت آن ها در نزدیکی خود یا در ملک خود نیاز به تخلیه داشته باشد.
• سکونت همسر موجر: در مواردی که همسر موجر نیاز به سکونت در ملک مورد اجاره دارد و دلایل موجهی برای آن وجود داشته باشد.

این مصادیق، صرفاً نمونه هایی هستند و دادگاه با بررسی دقیق شرایط هر پرونده، در مورد واقعی بودن نیاز شخصی قضاوت می کند.

شرایط و الزامات اثبات نیاز شخصی

اثبات نیاز شخصی امری حساس و مستلزم ارائه مدارک و شواهد قوی است. برخی از مهم ترین شرایط و الزامات اثبات آن عبارتند از:

1. واقعی بودن و اضطراری بودن نیاز: نیاز موجر باید از نظر دادگاه، واقعی، فوری و ضروری تشخیص داده شود. صرف ادعای نیاز بدون وجود دلیل محکم، پذیرفته نخواهد شد. برای مثال، اگر موجر خود در ملک دیگری سکونت دارد و آن ملک نیز مناسب است، ادعای نیاز شخصی او برای ملک مورد اجاره ممکن است رد شود.

2. عدم مالکیت ملک مسکونی دیگر: یکی از مهمترین شروط، این است که موجر یا فرد مورد نیاز او، ملک مسکونی دیگری در همان شهر یا منطقه نداشته باشد که بتواند در آن سکونت کند. این موضوع با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک قابل احراز است.

3. نیت واقعی سکونت و عدم سوءاستفاده: موجر باید ثابت کند که قصد واقعی او سکونت در ملک است و هدفش صرفاً افزایش اجاره بها یا اجاره دادن به شخص دیگر با قیمت بالاتر نیست. دادگاه ها در این زمینه بسیار محتاط عمل می کنند تا از سوءاستفاده از قانون جلوگیری شود.

4. قوانین حاکم بر تخلیه به علت نیاز شخصی: موضوع نیاز شخصی عمدتاً در اجاره نامه های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ مطرح می شود. در این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، اگر موجر به دلیل نیاز شخصی (برای سکونت خود یا بستگان درجه یک) قصد تخلیه ملک را داشته باشد، می تواند اقدام کند. اما در املاک مشمول قوانین قدیمی تر (مانند قانون سال ۱۳۵۶)، موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر مطرح است که فرآیند تخلیه را به مراتب دشوارتر می کند و شرایط خاص خود را دارد.

در املاک تجاری، اثبات نیاز شخصی برای تخلیه به دلیل سرقفلی و حق کسب و پیشه، بسیار سخت تر و پیچیده تر است و عمدتاً مستلزم شرایط خاص و حتی پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است. این مقاله عمدتاً به املاک مسکونی می پردازد، اما ذکر این نکته برای تفاوت گذاری ضروری است.

مدارک و الزامات پیش از تنظیم و ارسال اظهارنامه تخلیه به علت نیاز شخصی

پیش از هر اقدامی برای تنظیم و ارسال اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی، موجر باید از وجود برخی شرایط و آمادگی مدارک اطمینان حاصل کند. این موارد نه تنها فرآیند را تسهیل می کنند، بلکه احتمال موفقیت در دعوای احتمالی را نیز افزایش می دهند.

پایان مدت قرارداد اجاره

یکی از اساسی ترین الزامات برای درخواست تخلیه به علت نیاز شخصی، انقضای مدت قرارداد اجاره است. بر اساس قوانین جاری، موجر نمی تواند در اثنای مدت قرارداد اجاره (یعنی زمانی که هنوز قرارداد اعتبار دارد)، به دلیل نیاز شخصی درخواست تخلیه کند. این موضوع یک استثنای بسیار نادر دارد که مربوط به شرایط بسیار خاص و اضطراری است که معمولاً در محاکم اثبات آن دشوار است. بنابراین، موجر باید تا پایان مدت قرارداد اجاره صبر کند و سپس اقدام به ارسال اظهارنامه کند.

مدارک عمومی لازم

برای تنظیم و ارسال اظهارنامه، موجر باید مدارک عمومی زیر را آماده داشته باشد:

• مدارک اثبات مالکیت موجر: سند رسمی مالکیت (مانند سند تک برگی، بنچاق، یا کپی برابر اصل شده آن) که نشان دهنده مالکیت بلامنازع موجر بر ملک است.
• مدارک شناسایی اظهارکننده (موجر): کارت ملی و شناسنامه موجر.
• تصویر برابر اصل قرارداد اجاره: کپی از قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا عادی) که به تایید مراجع قانونی رسیده باشد. این سند مبنای اصلی رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر است.

مدارک و شواهد اثبات کننده نیاز شخصی

این بخش مهمترین و حساس ترین قسمت برای اثبات ادعای موجر است. موجر باید مدارکی را جمع آوری کند که واقعی بودن و اضطراری بودن نیاز شخصی او را اثبات کند. مثال هایی از این مدارک عبارتند از:

• گواهی عدم مالکیت ملک دیگر: این گواهی را می توان از اداره ثبت اسناد و املاک محل دریافت کرد که نشان می دهد موجر یا فرد مورد نیاز، هیچ ملک مسکونی دیگری در همان شهر یا منطقه ندارد.

• مدارک مربوط به فرزندان: اگر نیاز برای سکونت فرزندان است، مدارکی مانند گواهی ازدواج فرزند، مدارک تحصیلی فرزندانی که در شرف ازدواج هستند و نیاز به سرپناه دارند، می تواند مفید باشد. همچنین، اگر فرزندان خردسال یا دانشجو هستند و نیاز به تغییر محل سکونت دارند، می توان به آن استناد کرد.

• گواهی پزشکی والدین: در صورتی که نیاز برای سکونت والدین سالخورده یا بیمار باشد که نیازمند مراقبت مداوم موجر هستند، گواهی پزشکی معتبر از پزشک متخصص که وضعیت جسمانی والدین و نیاز به مراقبت خاص را تایید کند، بسیار مهم است.

• اسناد مربوط به انتقال محل کار یا تغییر وضعیت شغلی: اگر موجر به دلیل انتقال محل کار به شهر یا منطقه ای که ملک در آن واقع شده است، نیاز به سکونت در آنجا دارد، حکم انتقال، گواهی کارفرما یا سایر اسناد مربوط به تغییر محل کار می تواند کمک کننده باشد.

• استشهادیه محلی: در برخی موارد، استشهادیه محلی از همسایگان یا افراد معتمد که آگاهی از وضعیت و نیاز موجر دارند، می تواند به تقویت ادعای نیاز شخصی کمک کند. البته اعتبار این سند به تنهایی کمتر است و باید در کنار سایر مدارک ارائه شود.

• سایر اسناد و مدارک: هرگونه مدرک دیگری که به نحوی ثابت کند موجر در حال حاضر محل مناسبی برای سکونت خود یا افراد تحت تکفلش ندارد و نیاز به ملک مورد اجاره واقعی و ضروری است، می تواند مورد استفاده قرار گیرد.

اثبات نیاز شخصی امری دقیق و مستلزم ارائه شواهد و مدارک متقن است؛ دادگاه ها در این زمینه به شدت حساس هستند و صرف ادعا را کافی نمی دانند.

نحوه تنظیم اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی (راهنمای گام به گام جامع)

تنظیم اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی، نیازمند دقت فراوان و رعایت اصول حقوقی است تا از هرگونه ابهام یا نقص در آینده جلوگیری شود. مراحل زیر به شما کمک می کند تا یک اظهارنامه صحیح و کامل تنظیم کنید.

عنوان اظهارنامه

عنوان اظهارنامه باید کاملاً گویا و دقیق باشد و موضوع اصلی را به وضوح بیان کند. بهترین عنوان برای این مورد می تواند اظهارنامه رسمی مبنی بر درخواست تخلیه ملک استیجاری به علت نیاز شخصی موجر باشد. این عنوان بلافاصله خواننده را از ماهیت و هدف اظهارنامه آگاه می سازد.

مشخصات اظهارکننده و اظهارشونده

این بخش باید شامل اطلاعات کامل و دقیق هویتی و نشانی هر دو طرف باشد. تکمیل دقیق این اطلاعات برای ابلاغ صحیح و قانونی اظهارنامه ضروری است:

• اظهارکننده (موجر):
  • نام و نام خانوادگی
  • نام پدر
  • کد ملی
  • شغل
  • نشانی دقیق و کد پستی (این نشانی برای ابلاغ های بعدی قضایی استفاده می شود)
  • شماره تماس
• اظهارشونده (مستاجر):
  • نام و نام خانوادگی
  • نام پدر
  • کد ملی
  • شغل
  • نشانی دقیق و کد پستی (این نشانی همان آدرس ملک مورد اجاره یا آدرس شناخته شده مستاجر است)
  • شماره تماس

موضوع اظهارنامه

در این قسمت، موضوع به صورت خلاصه و صریح بیان می شود، مثلاً: درخواست رسمی تخلیه ملک مسکونی به علت نیاز شخصی موجر. اگر ملک تجاری است، باید نوع آن ذکر شود.

خلاصه اظهارات (متن اصلی)

این بخش، هسته اصلی اظهارنامه است و باید شامل تمام جزئیات و دلایل منطقی باشد. نگارش این قسمت باید با زبان حقوقی، واضح و بدون ابهام انجام شود:

1. ارجاع به قرارداد اجاره: ابتدا باید به قرارداد اجاره بین طرفین اشاره شود. شامل: شماره قرارداد (در صورت وجود)، تاریخ انعقاد قرارداد، نام طرفین (موجر و مستاجر)، نوع ملک (مسکونی/تجاری)، متراژ، پلاک ثبتی، آدرس دقیق ملک و مدت اجاره.

2. ذکر تاریخ انقضای قرارداد: به صراحت تاریخ دقیق انقضای مدت قرارداد اجاره را ذکر کنید. این نکته برای اعتبار قانونی اظهارنامه بسیار حیاتی است.

3. شرح مفصل و مستند نیاز شخصی: این مهمترین قسمت است. موجر باید با جزئیات کامل و دلایل منطقی، علت نیاز شخصی خود به ملک را توضیح دهد. این توضیحات باید شامل مواردی باشد که در بخش مدارک و شواهد اثبات کننده نیاز شخصی به آن ها اشاره شد. مثلاً:

   اینجانب (نام موجر) به دلیل نیاز مبرم به سکونت خود و خانواده ام که متشکل از چهار نفر می باشیم و در حال حاضر هیچ ملک مسکونی دیگری جهت سکونت در شهر (نام شهر) ندارم و در خانه پدری سکونت موقت دارم. این نیاز کاملاً واقعی و اضطراری بوده و هیچ گونه ملک مسکونی دیگری تحت مالکیت اینجانب یا افراد مورد اشاره برای سکونت وجود ندارد.

   یا

   به دلیل سکونت فرزندم آقای/خانم (نام فرزند) که در شرف ازدواج می باشد و فاقد هرگونه ملک مسکونی است و نیاز به سرپناه دارد.

   یا

   نیاز به سکونت والدین سالخورده ام که نیازمند مراقبت مداوم اینجانب هستند و اینجانب ملک دیگری برای سکونت ایشان در نزدیکی خود ندارم.

   توضیحات تکمیلی برای اثبات نیاز می تواند شامل انتقال محل کار، مشکلات پزشکی و غیره باشد.

4. درخواست صریح تخلیه و تعیین مهلت کافی: موجر باید به وضوح از مستاجر درخواست کند که ملک را تخلیه کند و یک مهلت معقول (معمولاً ۱۵ تا ۳۰ روز کاری) پس از تاریخ ابلاغ اظهارنامه برای این کار تعیین شود.

5. اشاره به استرداد مبلغ ودیعه: ذکر این نکته ضروری است که مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر پس از کسر بدهی ها و خسارات احتمالی، در زمان تخلیه واقعی ملک به وی مسترد خواهد شد. این کار نشان دهنده رعایت حقوق مستاجر و جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم است.

6. اخطار قانونی: موجر باید به صراحت عواقب عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر را به مستاجر اخطار دهد. این عواقب شامل اقامه دعوای حقوقی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مهلت اظهارنامه، مطالبه کلیه خسارات دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر خسارات قانونی می شود.

نکات مهم در نگارش متن اظهارنامه

• استفاده از زبان حقوقی: از عبارات رسمی و حقوقی استفاده کنید و از به کار بردن زبان محاوره ای پرهیز نمایید.
• عدم توهین و افترا: متن اظهارنامه باید عاری از هرگونه توهین، افترا یا کلمات ناشایست باشد. اظهارنامه محلی برای بیان ادعاها و دلایل قانونی است.
• وضوح و صراحت: مطالب باید کاملاً واضح، صریح و بدون ابهام بیان شوند تا هیچ گونه سوءبرداشتی از آن صورت نگیرد.
• کوتاهی و ایجاز: در عین جامعیت، سعی کنید مطالب را به صورت فشرده و بدون زیاده گویی بیان کنید.

نمونه کامل و قابل ویرایش اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی

بسمه تعالی

اظهارنامه رسمی مبنی بر درخواست تخلیه ملک استیجاری به علت نیاز شخصی موجر

اظهارکننده (موجر):

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
• نام پدر: [نام پدر موجر]
• کد ملی: [کد ملی موجر]
• شغل: [شغل موجر]
• نشانی دقیق و کد پستی: [نشانی کامل پستی موجر]
• شماره تماس: [شماره تلفن موجر]

اظهارشونده (مستاجر):

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستاجر]
• نام پدر: [نام پدر مستاجر]
• کد ملی: [کد ملی مستاجر]
• شغل: [شغل مستاجر]
• نشانی دقیق و کد پستی: [نشانی کامل پستی ملک مورد اجاره]
• شماره تماس: [شماره تلفن مستاجر]

موضوع اظهارنامه: درخواست رسمی تخلیه ملک مسکونی/تجاری به علت نیاز شخصی موجر

خلاصه اظهارات:

با سلام و احترام؛

به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد، مثلاً: ۱۲۳۴] مورخ [تاریخ قرارداد، مثلاً: ۰۱/۰۷/۱۴۰۲] منعقد شده در [دفتر املاک/دفتر اسناد رسمی شماره …]، یک دستگاه [آپارتمان مسکونی/واحد تجاری/…] به متراژ [متراژ] مترمربع دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در آدرس [آدرس دقیق ملک مورد اجاره، مثلاً: تهران، خیابان آزادی، پلاک ۱۰، واحد ۳] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره، مثلاً: ۰۱/۰۷/۱۴۰۲] لغایت [تاریخ پایان اجاره، مثلاً: ۰۱/۰۷/۱۴۰۳] به مدت [مدت اجاره، مثلاً: یک سال] به جنابعالی اجاره داده شده است.

با توجه به اینکه تاریخ [تاریخ پایان اجاره، مثلاً: ۰۱/۰۷/۱۴۰۳] مدت قرارداد اجاره منقضی گردیده است، اینجانب به دلیل نیاز مبرم به سکونت خود و خانواده ام که متشکل از [تعداد] نفر می باشیم و در حال حاضر ملک دیگری جهت سکونت در شهر [نام شهر] ندارم و در خانه پدری/ملک بستگان سکونت موقت دارم / سکونت فرزندم آقای/خانم [نام فرزند] که در شرف ازدواج می باشد و فاقد هرگونه ملک مسکونی است و نیاز به سرپناه دارد / نیاز به سکونت والدین سالخورده ام که نیازمند مراقبت مداوم اینجانب هستند و اینجانب ملک دیگری برای سکونت ایشان در نزدیکی خود ندارم، به شدت به ملک مذکور نیازمند هستم. [توضیحات تکمیلی برای اثبات نیاز، مثلاً: این نیاز کاملاً واقعی و اضطراری بوده و هیچ گونه ملک مسکونی دیگری تحت مالکیت اینجانب یا افراد مورد اشاره برای سکونت وجود ندارد و مستندات آن نیز در صورت لزوم قابل ارائه است.]

لذا با لحاظ مراتب فوق و انقضای مدت قرارداد اجاره، از جنابعالی رسماً و قانوناً تقاضا می شود حداکثر ظرف مدت [مثلاً: ۲۰ روز کاری/یک ماه] پس از ابلاغ این اظهارنامه نسبت به تخلیه و تحویل کامل ملک یادشده، مطابق اوصاف و شرایط تحویل گرفته شده و همچنین تسویه حساب کامل هزینه های مربوط به آب، برق، گاز، تلفن، شارژ و سایر تعهدات مندرج در قرارداد اجاره اقدام فرمایید.

در صورت عدم تخلیه ملک در مهلت مقرر، اینجانب ناگزیر خواهم بود جهت استیفای حقوق قانونی خویش و مطالبه کلیه خسارات ناشی از تأخیر در تخلیه (اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مهلت اظهارنامه) و کلیه هزینه های دادرسی، حق الوکاله وکیل، و سایر خسارات قانونی، از طریق مراجع قضایی اقدام نمایم. بدیهی است مبلغ ودیعه (رهن) جنابعالی نیز مطابق قانون و پس از کسر خسارات احتمالی و بدهی های مربوطه، در زمان تخلیه واقعی ملک به شما مسترد خواهد شد.

با تشکر فراوان

امضاء اظهارکننده: [نام و نام خانوادگی موجر]

تاریخ: [تاریخ ارسال اظهارنامه]

مراحل ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تنظیم دقیق اظهارنامه، نوبت به مرحله ارسال آن می رسد. در نظام قضایی ایران، ارسال اظهارنامه های رسمی و قانونی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود. این فرآیند سیستمی و دارای مراحل مشخصی است که رعایت آن ها ضروری است.

لزوم داشتن حساب کاربری سامانه ثنا

اولین گام برای ارسال اظهارنامه، داشتن حساب کاربری در سامانه ثنا (سامانه ثبت نام الکترونیک قضایی) است. تمامی ابلاغیه های قضایی و ارتباطات رسمی با دادگستری از طریق این سامانه صورت می گیرد. اگر هنوز در این سامانه ثبت نام نکرده اید، ابتدا باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارائه مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه)، مراحل ثبت نام و احراز هویت خود را تکمیل و کد کاربری و رمز عبور دریافت کنید.

نحوه مراجعه به دفاتر خدمات قضایی

شما می توانید به صورت حضوری به نزدیک ترین دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. در برخی موارد امکان ثبت اظهارنامه به صورت آنلاین نیز فراهم است، اما برای اطمینان بیشتر و راهنمایی گرفتن از کارشناسان، مراجعه حضوری توصیه می شود.

جزئیات تکمیل فرم الکترونیکی و الصاق مدارک

در دفتر خدمات قضایی، متصدی مربوطه اظهارنامه تنظیم شده شما را در سیستم قضایی ثبت می کند. این مرحله شامل:

• وارد کردن اطلاعات اظهارکننده و اظهارشونده: همان اطلاعاتی که در اظهارنامه کتبی خود آورده اید، به دقت در سیستم وارد می شود.
• الصاق متن اظهارنامه: متن اصلی اظهارنامه شما به صورت یک فایل (مثلاً PDF یا Word) یا با تایپ مستقیم، در سیستم بارگذاری می شود. اطمینان حاصل کنید که متن نهایی بدون غلط املایی یا نگارشی باشد.
• الصاق مدارک اثباتی: تمامی مدارک و مستندات لازم که در بخش های قبلی به آن ها اشاره شد (مانند تصویر برابر اصل قرارداد اجاره، سند مالکیت و در صورت لزوم مدارک اثبات نیاز شخصی) باید اسکن شده و به اظهارنامه ضمیمه شوند.

پرداخت هزینه ارسال

ثبت و ارسال اظهارنامه مستلزم پرداخت هزینه های قانونی است. این هزینه ها در دفاتر خدمات قضایی به صورت نقدی یا از طریق کارت خوان پرداخت می شوند.

اهمیت ثبت دقیق تاریخ ابلاغ و پیگیری آن

پس از ثبت و ارسال اظهارنامه، یک کد پیگیری به شما داده می شود. با استفاده از این کد می توانید وضعیت ابلاغ اظهارنامه به مستاجر را از طریق سامانه ثنا پیگیری کنید. تاریخ ابلاغ اظهارنامه به مستاجر از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است، زیرا مهلت تعیین شده برای تخلیه ملک (مثلاً ۲۰ روز یا یک ماه) از زمان ابلاغ رسمی محاسبه می شود. تا زمانی که اظهارنامه به صورت قانونی به مستاجر ابلاغ نشود، فرآیند حقوقی بعدی قابل پیگیری نخواهد بود.

پیگیری وضعیت ابلاغ اظهارنامه در سامانه ثنا، گامی حیاتی برای اطمینان از آغاز مهلت قانونی تخلیه و برنامه ریزی برای اقدامات آتی است.

فرآیند حقوقی پس از ارسال اظهارنامه (در صورت عدم تخلیه توسط مستاجر)

اگر پس از انقضای مهلت مقرر در اظهارنامه و ابلاغ صحیح آن به مستاجر، وی همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، موجر ناگزیر است اقدامات حقوقی بعدی را آغاز کند. این فرآیند شامل طرح دعوا در مراجع قضایی است.

اقامه دعوای تخلیه ید یا درخواست دستور تخلیه

در این مرحله، موجر باید با تقدیم دادخواست تخلیه ملک، از مراجع قضایی درخواست صدور حکم یا دستور تخلیه را کند. تفاوت بین دستور تخلیه و حکم تخلیه در نوع قرارداد اجاره و سرعت رسیدگی است:

• دستور تخلیه فوری: در مورد اجاره نامه های رسمی (تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی) و همچنین اجاره نامه های عادی که در دو نسخه تهیه شده و توسط دو نفر شاهد ذیل آن امضا شده باشند (مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶)، موجر می تواند پس از انقضای مدت قرارداد، مستقیماً از شورای حل اختلاف درخواست صدور دستور تخلیه فوری کند. در این حالت، نیازی به رسیدگی ماهوی طولانی نیست و شورا ظرف مدت کوتاهی (معمولاً یک هفته) دستور تخلیه را صادر و توسط نیروی انتظامی اجرا می شود.

• حکم تخلیه: در سایر موارد، به ویژه اجاره نامه های عادی فاقد امضای دو شاهد (قبل از سال ۱۳۷۶ یا عدم رعایت شرایط شکلی)، یا زمانی که اختلاف بر سر وجود یا عدم وجود نیاز شخصی یا سایر موارد ماهوی وجود دارد، موجر باید دعوای تخلیه ید را در دادگاه حقوقی مطرح کند. این دعوا نیاز به رسیدگی قضایی دارد و پس از صدور رأی قطعی دادگاه، حکم تخلیه صادر و اجرا می شود. فرآیند حکم تخلیه معمولاً طولانی تر از دستور تخلیه است.

مراجع صالح رسیدگی (شورای حل اختلاف، دادگاه حقوقی)

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه بسته به نوع قرارداد و مبلغ ودیعه متفاوت است:

• شورای حل اختلاف: در صورتی که مبلغ اجاره بها یا ودیعه، در حدود صلاحیت شورای حل اختلاف باشد (در حال حاضر تا سقف ۲۰ میلیون تومان برای اموال منقول و برای تخلیه و دستور تخلیه مسکونی نیز صلاحیت دارد) و قرارداد اجاره شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری (مانند دو شاهد) را داشته باشد، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی دارد. همچنین شورا به دعاوی تخلیه املاک تجاری فاقد سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز رسیدگی می کند.
• دادگاه حقوقی: در مواردی که مبلغ ودیعه یا اجاره بها از سقف صلاحیت شورای حل اختلاف فراتر رود، یا ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، و یا نیاز به رسیدگی ماهوی به ادعای نیاز شخصی وجود داشته باشد، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

مدارک لازم برای دادخواست تخلیه

برای تقدیم دادخواست تخلیه، موجر باید مدارک زیر را آماده کند:

• تصویر مصدق سند مالکیت ملک.
• تصویر مصدق قرارداد اجاره.
• تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی به مستاجر و برگ ابلاغ آن.
• مدارک هویتی موجر.
• تمامی مدارک و شواهد اثبات کننده نیاز شخصی که پیش تر به آن ها اشاره شد.
• قبوض پرداخت شده توسط موجر (در صورت ادعای عدم پرداخت توسط مستاجر).

مراحل رسیدگی در مراجع قضایی

پس از تقدیم دادخواست، مراحل رسیدگی به شرح زیر خواهد بود:

1. ارجاع به شعبه:دادخواست به یکی از شعب شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی ارجاع می شود.
2. تعیین وقت رسیدگی:شعبه مربوطه وقت رسیدگی تعیین کرده و به طرفین ابلاغ می شود.
3. جلسه رسیدگی:در جلسه رسیدگی، موجر دلایل و مدارک خود را برای اثبات نیاز شخصی و ضرورت تخلیه ارائه می دهد. مستاجر نیز می تواند دفاعیات خود را مطرح کند.
4. نقش شهادت شهود و کارشناسی:در برخی موارد، برای اثبات نیاز شخصی، دادگاه می تواند به شهادت شهود (مانند همسایگان یا افراد آگاه از وضعیت موجر) یا حتی کارشناسی (در موارد خاص) استناد کند.
5. صدور رای:پس از بررسی دلایل و دفاعیات طرفین، مرجع قضایی رأی مقتضی را صادر می کند. در صورت صدور حکم تخلیه، این حکم قابل تجدیدنظرخواهی در مراجع بالاتر است.

اجرای حکم یا دستور تخلیه

پس از قطعی شدن حکم تخلیه یا صدور دستور تخلیه، موجر می تواند درخواست اجرای آن را از طریق واحد اجرای احکام قضایی یا شورای حل اختلاف کند. واحد اجرا با هماهنگی نیروی انتظامی، نسبت به تخلیه و تحویل ملک به موجر اقدام خواهد کرد. مقاومت مستاجر در این مرحله تاثیری در اجرای حکم ندارد و مأمورین مکلف به اجرای دستور قضایی هستند.

اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای اجاره: اگر مستاجر پس از پایان قرارداد و انقضای مهلت اظهارنامه، ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند علاوه بر دعوای تخلیه، دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطرح کند. اجرت المثل به معنای مبلغی است که مستاجر بابت تصرف غیرقانونی خود در ملک پس از انقضای مدت اجاره، باید به موجر بپردازد. این مبلغ معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.

نتیجه گیری: اهمیت اقدام حقوقی آگاهانه

فرآیند تخلیه ملک به علت نیاز شخصی، همانطور که تشریح شد، یک مسیر حقوقی دقیق و پر از جزئیات است که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه است. از تنظیم صحیح اظهارنامه و ارائه مدارک مستند برای اثبات نیاز شخصی گرفته تا طی کردن مراحل قضایی و پیگیری اجرای حکم، هر گام باید با دقت و وسواس انجام شود.

نادیده گرفتن هر یک از این مراحل یا عدم رعایت تشریفات قانونی، می تواند منجر به طولانی شدن فرآیند، تحمیل هزینه های اضافی و حتی ناکامی در دستیابی به نتیجه مطلوب شود. برای نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی، صداقت در بیان دلایل و ارائه مستندات قوی، از مهمترین عوامل موفقیت است.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و تغییرات احتمالی در قوانین، توصیه اکید می شود که پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادهای اجاره مشورت کنید. وکیل می تواند شما را در تمامی مراحل راهنمایی کرده، اظهارنامه و دادخواست های لازم را تنظیم کند و از حقوق شما به بهترین نحو دفاع نماید. اقدام آگاهانه و با پشتوانه حقوقی، نه تنها مسیر را برای شما هموارتر می کند، بلکه از بروز اختلافات و ضررهای احتمالی نیز پیشگیری خواهد کرد.