فروش یک دانگ از خانه

فروش یک دانگ از خانه، از نظر قانونی امکان پذیر است، حتی اگر سایر شرکا مخالف باشند، اما این فرآیند مراحل حقوقی خاص و پیچیدگی های مخصوص به خود را دارد.

مالکیت یک دانگ یا هر سهم مشاع دیگری از یک خانه، وضعیتی حقوقی است که در آن چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک هستند، اما سهم هر یک از آن ها به صورت فیزیکی از دیگری جدا نشده است. این نوع مالکیت، که در اصطلاح حقوقی مالکیت مشاع نامیده می شود، می تواند چالش های فراوانی را به خصوص در زمان تصمیم گیری برای فروش سهم یکی از شرکا ایجاد کند. بسیاری از افراد تصور می کنند که برای فروش سهم خود، حتماً باید رضایت و همکاری تمامی مالکین دیگر را جلب کنند؛ در حالی که قوانین مدنی ایران راهکارهای مشخصی را برای این وضعیت پیش بینی کرده اند. در ادامه این راهنما، به بررسی دقیق مبانی حقوقی، مراحل عملی و نکات کلیدی برای فروش یک دانگ از خانه می پردازیم، تا شما با آگاهی کامل از حقوق خود، بتوانید بهترین تصمیم را اتخاذ کرده و اقدامات لازم را با اطمینان خاطر انجام دهید.

مبانی حقوقی مالکیت مشاع و امکان فروش یک دانگ

مالکیت مشاع، یکی از رایج ترین انواع مالکیت در نظام حقوقی ایران است که در آن، دو یا چند نفر به صورت همزمان و بدون تفکیک فیزیکی، در یک مال شریک هستند. این وضعیت اغلب در املاک موروثی یا زمانی که چند نفر به طور مشترک ملکی را خریداری می کنند، به وجود می آید. مفهوم دانگ نیز واحدی برای بیان این سهم مشاع است که معمولاً کل ملک را به شش قسمت مساوی تقسیم می کند، هرچند که سهم هر شخص می تواند از یک دانگ بیشتر یا کمتر باشد.

مفهوم مالکیت مشاع و سهم دانگ

مالکیت مشاع به معنای مالکیت چند نفر بر یک شیء به نحوه اشاعه است. این بدین معنی است که سهم هر یک از مالکان در جزء جزء مال پراکنده است و نمی توان بخش مشخصی از آن را به صورت فیزیکی به یک شریک نسبت داد، مگر پس از انجام فرآیند تقسیم یا افراز. برای مثال، وقتی گفته می شود شخصی مالک یک دانگ از شش دانگ یک خانه است، منظور این نیست که او مالک یک اتاق خاص یا قسمتی مشخص از آن خانه است، بلکه او در تمام اجزای خانه به نسبت یک ششم شریک است. این نوع مالکیت، هرچند ممکن است در ظاهر پیچیده به نظر برسد، اما یک واقعیت حقوقی است که پیامدها و قواعد خاص خود را دارد.

مفهوم دانگ به ویژه در ثبت اسناد و املاک کاربرد دارد و سهم الشرکه هر یک از مالکین را به وضوح مشخص می کند. این تقسیم بندی به شش دانگ، یک عرف رایج در نظام حقوقی و ثبتی ایران است و در مورد زمین ها و املاک بزرگتر، ممکن است واحدهای دیگری نیز برای تقسیم سهم به کار رود، اما اصل اشاعه در همه آن ها یکسان است. در این حالت، هر شریک دارای یک حق مالکیت بر سهم خود است که از نظر حقوقی کاملاً مستقل محسوب می شود.

تصرفات حقوقی و مادی در مال مشاع: تفاوت کلیدی

قانون مدنی ایران، به صراحت بین دو نوع تصرف در مال مشاع تمایز قائل شده است: «تصرفات حقوقی» و «تصرفات مادی». این تمایز، کلید اصلی درک امکان پذیری فروش یک دانگ از خانه بدون رضایت سایر شرکا است.

• تصرفات حقوقی: بر اساس مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هر یک از مالکین مشاع حق دارد بدون نیاز به رضایت و اجازه سایر شرکا، سهم خود را به هر طریقی که بخواهد (از قبیل فروش، اجاره، رهن، صلح یا هر نوع انتقال دیگر) به شخص دیگری منتقل کند. این اصل نشان دهنده استقلال حق مالکیت هر شریک بر سهم خودش است. بنابراین، اگر شما مالک یک دانگ از خانه هستید، می توانید این یک دانگ را به شخص ثالثی بفروشید یا به او منتقل کنید، بدون اینکه رضایت سایر شرکا لازم باشد. خریدار جدید نیز با خرید این سهم، به جمع مالکین مشاع اضافه شده و خود یک شریک جدید خواهد بود.
• تصرفات مادی: در مقابل تصرفات حقوقی، «تصرفات مادی» قرار دارند. منظور از تصرفات مادی، هرگونه عملی است که به صورت فیزیکی بر مال مشاع انجام شود، مانند سکونت در ملک، تعمیرات، ساخت وساز، یا هر استفاده ای که نیاز به اشغال فیزیکی ملک داشته باشد. بر اساس قوانین، هر شریک برای انجام تصرفات مادی در مال مشاع، نیاز به اذن و رضایت سایر شرکا دارد. به عنوان مثال، اگر شما مالک یک دانگ از خانه هستید، نمی توانید بدون اجازه سایر مالکین در آن سکونت کنید یا اقدام به تعمیرات اساسی کنید. این محدودیت برای حفظ حقوق همه شرکا و جلوگیری از تضییع سهم دیگران وضع شده است.

پاسخ صریح: با توجه به آنچه گفته شد، به این سؤال که «آیا فروش یک دانگ از خانه امکان پذیر است؟» باید پاسخ قاطع «بله» داد. از نظر قانونی، فروش یک دانگ یا هر سهم مشاع دیگری از خانه، حتی بدون رضایت سایر شرکا، کاملاً قانونی و مجاز است. این عمل در دسته «تصرفات حقوقی» قرار می گیرد و هر شریک می تواند آزادانه سهم خود را منتقل کند. اما نکته مهم این است که اگر سایر شرکا با این موضوع موافق نباشند، فرآیند فروش و انتقال ممکن است پیچیدگی های اجرایی خاص خود را داشته باشد که در بخش های بعدی به تفصیل به آن ها خواهیم پرداخت.

بر اساس قوانین مدنی ایران، هر شریک مالک مشاع حق دارد سهم خود را بدون رضایت سایر شرکا بفروشد یا به دیگری انتقال دهد؛ این یک تصرف حقوقی مستقل است.

گام به گام تا فروش سهم مشاع: مسیر قانونی در صورت عدم توافق شرکا

همانطور که توضیح داده شد، فروش یک دانگ از خانه به صورت حقوقی ممکن است، اما در عمل و به خصوص در صورت عدم توافق سایر شرکا، این فرآیند ممکن است با چالش هایی همراه باشد. برای جلوگیری از سردرگمی و اطمینان از طی شدن صحیح مسیر قانونی، لازم است با مراحل گام به گام آن آشنا شوید. این مراحل، راهکاری برای حالتی است که شما نتوانسته اید با سایر مالکین به توافق برسید و مجبور به استفاده از مسیرهای قانونی هستید.

گام اول: تلاش برای توافق و صلح؛ راه حل ایده آل

پیش از هر اقدام قانونی و پیچیده، بهترین و مطلوب ترین راه حل، همواره تلاش برای رسیدن به توافق و صلح با سایر شرکا است. این گام نه تنها می تواند از هزینه های دادرسی و طولانی شدن فرآیند جلوگیری کند، بلکه به حفظ روابط خانوادگی و اجتماعی نیز کمک شایانی می کند. مزایای توافق شامل سرعت بالای انجام معامله، کاهش قابل توجه هزینه ها (از جمله هزینه های دادرسی، کارشناسی و حق الوکاله) و جلوگیری از تنش های احتمالی است.

در این مرحله، می توانید چندین راهکار را امتحان کنید:

• پیشنهاد خرید سهم به سایر شرکا: ممکن است یکی از شرکا یا تمامی آن ها تمایل داشته باشند که سهم شما را خریداری کرده و مالکیت ملک را کامل کنند. این راهکار به نفع همه طرفین است، زیرا از ورود افراد غریبه به مالکیت مشترک جلوگیری می کند و شریک شما می تواند با پرداخت سهم، مالکیت خود را تحکیم بخشد.
• پیشنهاد خرید سهم از سایر شرکا (در صورت تمایل به مالکیت کل): اگر شما خودتان تمایل دارید که مالکیت کل خانه را در اختیار بگیرید، می توانید پیشنهاد خرید سهم سایر شرکا را مطرح کنید.
• توافق بر فروش کل ملک به صورت مشترک: در نهایت، اگر هیچ یک از شرکا تمایلی به خرید سهم یکدیگر ندارند، می توانید پیشنهاد فروش کل شش دانگ خانه را مطرح کنید. در این صورت، با توافق جمعی، ملک به قیمت مطلوب تر و سریع تر فروخته شده و پس از کسر هزینه ها، مبلغ حاصله به نسبت سهم هر یک از مالکین تقسیم می شود. این روش معمولاً بهترین نتیجه را از نظر مالی برای همه شرکا به همراه دارد.

مذاکره، شفافیت و ارائه پیشنهادات منصفانه، کلید موفقیت در این مرحله است. حتی می توانید از یک میانجی بی طرف یا مشاور املاک برای تسهیل مذاکرات استفاده کنید.

گام دوم: درخواست افراز (تقسیم) ملک مشاع

اگر تلاش برای توافق به نتیجه نرسید، گام بعدی که می توانید بردارید، درخواست افراز یا تقسیم ملک مشاع است. افراز به معنای تقسیم ملک مشاع به قسمت های مجزا و اختصاصی است، به طوری که هر یک از شرکا مالک قطعه ای مشخص و جداگانه از ملک می شود و دیگر مالکیت مشاعی وجود نخواهد داشت.

تعریف و شرایط افراز

افراز زمانی امکان پذیر است که ملک قابل افراز باشد. یک ملک در صورتی قابل افراز تلقی می شود که تقسیم آن به قطعات جداگانه، موجب کاهش ارزش چشمگیر کل ملک یا از بین رفتن ماهیت اصلی آن نشود. برای مثال، یک زمین بزرگ کشاورزی ممکن است قابل افراز باشد، اما یک آپارتمان کوچک با متراژ محدود، معمولاً قابل افراز نیست. تشخیص قابل افراز بودن یا نبودن ملک، بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است.

مرجع صالح برای درخواست افراز

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، بسته به شرایط ملک و اسناد آن، متفاوت است:

• اداره ثبت اسناد و املاک: در صورتی که سند مالکیت به صورت مشاعی صادر شده و تمام ملک دارای سند مالکیت مشاع باشد و هیچ اختلاف مالکیتی بین شرکا وجود نداشته باشد، درخواست افراز ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه شود. اداره ثبت پس از بررسی و در صورت احراز قابل افراز بودن ملک، اقدام به تقسیم آن و صدور سند جداگانه برای هر بخش می کند.
• دادگاه عمومی حقوقی: در موارد زیر، دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارد:
  • وجود اختلاف در مالکیت سهم الشرکه شرکا.
  • محجور بودن یکی از شرکا (مانند صغیر، مجنون و سفیه) یا غایب بودن او.
  • در صورتی که اداره ثبت اسناد و املاک، ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد و برای آن گواهی عدم افراز صادر کند.
  • در صورتی که یکی از شرکا سند رسمی مالکیت نداشته باشد و مالکیت او با سند عادی یا به موجب حکم دادگاه باشد.

نتیجه افراز: سند جداگانه یا گواهی عدم افراز

اگر ملک قابل افراز باشد و مراحل قانونی با موفقیت طی شود، نتیجه آن صدور سند مالکیت جداگانه برای هر یک از شرکا به میزان سهمشان خواهد بود. در این صورت، هر شریک مالک قسمتی مشخص و مستقل از ملک می شود و می تواند بدون هیچ محدودیتی آن را بفروشد. اما اگر ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، اداره ثبت (یا دادگاه) گواهی عدم افراز صادر می کند. این گواهی، سند مهمی برای مرحله بعدی یعنی درخواست دستور فروش مال مشاع خواهد بود.

گام سوم: درخواست دستور فروش مال مشاع (پس از عدم افراز یا عدم توافق بر افراز)

اگر ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شد و گواهی عدم افراز صادر گردید، یا در صورت وجود اختلاف شدید بین شرکا که امکان افراز را از بین می برد، تنها راهکار قانونی باقی مانده، درخواست دستور فروش مال مشاع از دادگاه است. این فرآیند تضمین می کند که هیچ مالکی از حق خود برای تبدیل سهم مشاع به نقد، محروم نمی ماند.

مفهوم دستور فروش و مبنای قانونی

دستور فروش به این معناست که شما از دادگاه عمومی حقوقی درخواست می کنید تا به دلیل عدم امکان افراز، کل ملک مشاع از طریق مزایده به فروش برسد و پس از کسر هزینه ها، سهم هر یک از مالکان از قیمت فروش به آن ها پرداخت شود. مبنای قانونی این اقدام، «ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع» است که مقرر می دارد: ملکی که به موجب تصمیم واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان (عمومی حقوقی) فروخته می شود.

مرجع صالح

تنها مرجع صالح برای صدور دستور فروش مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این درخواست یک دستور قضایی است و نه یک حکم قضایی، به این معنی که فرآیند رسیدگی آن نسبت به دعاوی عادی سریع تر بوده و نیاز به تشریفات دادرسی کمتری دارد. در مقابل احکام، دستور فروش قابل تجدیدنظرخواهی نیست، اما در مواردی قابل اعتراض است.

مراحل تنظیم و تقدیم دادخواست

برای درخواست دستور فروش، باید از طریق دفاتر خدمات قضایی، دادخواست خود را به دادگاه تقدیم کنید. نکات مهم در نگارش دادخواست و مدارک مورد نیاز عبارتند از:

• نگارش دادخواست:
  • در قسمت خواسته، به صراحت صدور دستور فروش مال مشاع را ذکر کنید.
  • در بخش شرح دادخواست، دلایل خود را برای درخواست فروش، مانند عدم توافق شرکا یا صدور گواهی عدم افراز، توضیح دهید.
  • اطلاعات کامل ملک، شامل پلاک ثبتی و آدرس دقیق را ذکر کنید.
  • نام و مشخصات تمامی مالکین مشاع (خواهان و خواندگان) را به طور دقیق درج کنید.
• مدارک مورد نیاز:
  • سند مالکیت: اصل یا کپی مصدق سند مالکیت مشاعی.
  • گواهی عدم افراز: در صورت صدور، این گواهی مهمترین مدرک است.
  • مدارک شناسایی: کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان.
  • وکالت نامه: در صورت استفاده از وکیل دادگستری.

روند رسیدگی دادگاه

پس از تقدیم دادخواست، دادگاه وقت رسیدگی تعیین می کند و به تمامی شرکا ابلاغ می شود. دادگاه بررسی می کند که آیا واقعاً ملک قابل افراز نیست (با استناد به گواهی عدم افراز یا نظر کارشناس) و سپس در صورت لزوم، دستور فروش را صادر می کند. این فرآیند معمولاً شامل جلسات دادگاه و ممکن است نیاز به نظر کارشناسی مجدد برای تأیید عدم امکان افراز باشد.

پس از صدور دستور فروش، پرونده به اجرای احکام دادگستری ارسال می شود تا اقدامات لازم برای مزایده و فروش ملک انجام گیرد. این مرحله می تواند زمان بر باشد، اما در نهایت منجر به فروش ملک و تقسیم وجوه خواهد شد.

گام چهارم: انجام مزایده و نهایی کردن فروش

پس از صدور دستور فروش مال مشاع توسط دادگاه، نوبت به اجرای آن می رسد. این مرحله توسط واحد اجرای احکام دادگستری انجام می شود و هدف آن فروش ملک به بالاترین قیمت ممکن از طریق مزایده علنی است.

تعیین کارشناس رسمی دادگستری

اولین گام در مرحله مزایده، تعیین یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری است. این کارشناس مسئولیت دارد تا ملک را بازدید کرده و بر اساس معیارهای مختلفی مانند موقعیت مکانی، متراژ، سن بنا، وضعیت داخلی، امکانات و قیمت روز بازار، ارزش واقعی ملک را ارزیابی و یک قیمت پایه برای مزایده تعیین کند. قیمت پایه، حداقل قیمتی است که ملک می تواند در مزایده به فروش برسد.

نحوه برگزاری مزایده

واحد اجرای احکام، پس از دریافت گزارش کارشناسی، اقدام به برگزاری مزایده می کند. مراحل کلی مزایده به شرح زیر است:

1. آگهی مزایده: آگهی فروش ملک از طریق روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر رسانه ها منتشر می شود. این آگهی باید شامل اطلاعات کاملی از ملک (آدرس، مشخصات ثبتی)، قیمت پایه، زمان و مکان برگزاری مزایده و شرایط شرکت در آن باشد. معمولاً زمان کافی برای اطلاع رسانی و جذب خریداران فراهم می شود.
2. شرایط شرکت در مزایده: متقاضیان شرکت در مزایده معمولاً باید مبلغی را به عنوان ودیعه (درصدی از قیمت پایه) به حساب دادگستری واریز کنند تا از جدیت آن ها اطمینان حاصل شود. این مبلغ در صورت برنده نشدن، به آن ها بازگردانده می شود.
3. جلسه مزایده: در روز و ساعت مقرر، جلسه مزایده برگزار می شود. شرکت کنندگان قیمت های پیشنهادی خود را ارائه می دهند و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود.

حق خرید ملک در مزایده

یک نکته مهم این است که تمامی شرکای مشاع، از جمله خود درخواست دهنده فروش، می توانند در مزایده شرکت کنند و سهم خود را به علاوه سهم سایرین خریداری کنند. همچنین، اشخاص ثالث نیز مجاز به شرکت در مزایده هستند. این حق خرید برای شرکا، فرصتی است تا مالکیت کامل ملک را به دست آورند و از ورود اشخاص جدید جلوگیری کنند.

نحوه تقسیم وجه حاصل از فروش

پس از نهایی شدن مزایده و فروش ملک به خریدار، وجه حاصل از فروش به حساب دادگستری واریز می شود. پس از کسر تمامی هزینه های قانونی (مانند هزینه های کارشناسی، آگهی مزایده، حق الاجرا و مالیات های مربوطه)، باقیمانده مبلغ به نسبت سهم هر یک از مالکین مشاع (به عنوان مثال، برای مالک یک دانگ، یک ششم کل مبلغ) به آن ها پرداخت می شود. این فرآیند تضمین می کند که هر شریک به حق و سهم خود از ارزش نقدی ملک دست یابد.

ملاحظات حقوقی کلیدی در فرآیند فروش یک دانگ از خانه

فرآیند فروش یک دانگ از خانه، به خصوص در شرایطی که با عدم همکاری سایر شرکا مواجه هستید، می تواند پیچیدگی های حقوقی فراتر از مراحل ذکر شده داشته باشد. آگاهی از برخی نکات و ملاحظات حقوقی تکمیلی می تواند به شما کمک کند تا با دید بازتر و آمادگی بیشتری این مسیر را طی کنید و از حقوق خود به طور کامل دفاع نمایید.

تمایز ملک ورثه ای و ملک مشترک غیر ورثه ای

اگرچه اصول کلی مالکیت مشاع در هر دو نوع ملک (ورثه ای و غیر ورثه ای) یکسان است، اما در جزئیات اجرایی و برخی الزامات ممکن است تفاوت هایی وجود داشته باشد. در ملک ورثه ای، ممکن است نیاز به ارائه گواهی حصر وراثت و پرداخت مالیات بر ارث (در صورت عدم پرداخت قبلی) باشد. همچنین، اگر یکی از وراث محجور باشد، فرآیند افراز یا فروش مال مشاع نیاز به دخالت قیم و تأیید دادستان خواهد داشت. در ملک مشترک غیر ورثه ای، این مسائل معمولاً مطرح نیستند و فرآیند عمدتاً بر اساس رضایت یا عدم رضایت شرکا و قابل افراز بودن ملک پیش می رود.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: حق شریک مال مشاع

یکی از مسائل رایج در مالکیت مشاع، به خصوص در املاک مسکونی، این است که یکی از شرکا (بدون رضایت سایرین) در کل ملک یا بخشی از آن سکونت داشته باشد. در چنین شرایطی، سایر شرکا حق دارند اجرت المثل ایام تصرف سهم خود را مطالبه کنند. اجرت المثل در واقع معادل اجاره بهایی است که اگر سهم آن ها به دیگری اجاره داده می شد، دریافت می کردند. برای مطالبه اجرت المثل، باید از طریق دادگاه عمومی حقوقی اقدام کرد و مبلغ آن توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. این اقدام می تواند اهرم فشاری برای ترغیب شریک متصرف به همکاری در فروش یا افراز باشد.

حق شفعه: حقی مهم برای شرکای مال غیرمنقول

«حق شفعه» یکی از حقوقی است که در مورد اموال غیرمنقول (مانند زمین و خانه) و در شرایط خاصی برای شرکا ایجاد می شود. اگر دو نفر در یک ملک غیرمنقول شریک باشند و یکی از آن ها سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد به همان قیمتی که سهم به شخص ثالث فروخته شده، آن را خریداری کند و به اصطلاح شفعه خود را اعمال کند. این حق، فرصتی برای شریک باقی مانده است تا از ورود شخص غریبه به شراکت جلوگیری کند و مالکیت ملک را به طور کامل به دست آورد. اعمال حق شفعه شرایط خاص خود را دارد و باید فوراً پس از اطلاع از معامله انجام شود. آگاهی از این حق، هم برای فروشنده (که ممکن است مجبور به فسخ معامله با شخص ثالث شود) و هم برای خریداران احتمالی (که معامله آن ها ممکن است باطل شود) بسیار حیاتی است.

در صورت فروش سهم مشاع از یک ملک غیرمنقول به شخص ثالث، شریک دیگر می تواند از حق شفعه خود استفاده کرده و آن سهم را به همان قیمت خریداری کند.

نقش وکیل دادگستری: راهبری تخصصی در پیچیدگی های حقوقی

با توجه به پیچیدگی ها و جزئیات حقوقی فراوان در فرآیند فروش یک دانگ از خانه، از جمله مراحل افراز، دستور فروش، مزایده، تعیین کارشناس، تنظیم دادخواست و دفاع در دادگاه، دریافت مشاوره و واگذاری امور به یک وکیل دادگستری متخصص در امور املاک، اکیداً توصیه می شود. یک وکیل مجرب می تواند:

• بهترین استراتژی قانونی را متناسب با شرایط خاص شما ارائه دهد.
• در تنظیم دقیق دادخواست ها و جمع آوری مدارک لازم شما را راهنمایی کند.
• در جلسات دادگاه و مذاکرات با سایر شرکا از حقوق شما دفاع کند.
• فرآیند را سرعت بخشد و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کند.

هزینه های حقوقی و دادرسی مرتبط با فروش مال مشاع

فروش یک دانگ از خانه از طریق مسیرهای قانونی، مستلزم پرداخت هزینه هایی است که باید از ابتدا به آن ها توجه داشت. این هزینه ها شامل:

• هزینه دادرسی: مبلغی است که در زمان تقدیم دادخواست به دادگاه پرداخت می شود و متناسب با ارزش خواسته است.
• هزینه کارشناسی: مبلغی است که برای ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری پرداخت می شود.
• هزینه آگهی مزایده: در صورت برگزاری مزایده، هزینه های مربوط به انتشار آگهی در روزنامه ها.
• حق الوکاله: در صورت استفاده از خدمات وکیل، مبلغی به عنوان حق الوکاله به ایشان پرداخت می شود.
• مالیات و عوارض: پس از فروش ملک، مالیات و عوارض مربوط به نقل و انتقال سند نیز کسر خواهد شد.

این هزینه ها معمولاً از محل فروش ملک کسر شده و سپس باقیمانده بین شرکا تقسیم می شود، اما اطلاع از آن ها از ابتدا ضروری است.

مستثنیات دین و تأثیر آن بر فروش سهم مشاع

در شرایطی که ملک مشاع تنها دارایی یکی از شرکا باشد و او بدهکار باشد، ممکن است این سؤال پیش بیاید که آیا سهم او از ملک می تواند جزو مستثنیات دین قرار گیرد؟ مستثنیات دین، اموالی هستند که بر اساس قانون، حتی در صورت بدهکاری شخص، قابل توقیف و فروش برای پرداخت بدهی ها نیستند (مانند منزل مسکونی که عرفاً در شأن بدهکار باشد). اگر سهم یک دانگ از خانه، تنها محل سکونت بدهکار باشد و عرفاً در شأن او باشد، ممکن است در شرایط خاصی مشمول مستثنیات دین قرار گیرد. با این حال، تشخیص این موضوع پیچیده است و باید توسط مراجع قضایی و با توجه به تمامی جوانب پرونده صورت گیرد. این مسئله بیشتر در مواردی مطرح می شود که فروش یک دانگ، به دلیل بدهی و از طرف طلبکار درخواست شده باشد.

نتیجه گیری

فروش یک دانگ از خانه، یا هر سهم مشاع دیگری از یک ملک، هرچند از نظر حقوقی کاملاً امکان پذیر است، اما در عمل می تواند به دلیل عدم همکاری یا مخالفت سایر شرکا، فرآیندی پیچیده و زمان بر باشد. این مقاله کوشید تا با ارائه راهنمایی جامع و گام به گام، مسیر قانونی این اقدام را از مبانی حقوقی مالکیت مشاع گرفته تا مراحل افراز، دستور فروش، و مزایده ملک را تشریح کند.

از تلاش برای رسیدن به توافق و صلح با سایر شرکا به عنوان اولین و مطلوب ترین گام، تا درخواست افراز از اداره ثبت یا دادگاه، و در نهایت، در صورت عدم امکان تقسیم فیزیکی، درخواست دستور فروش از دادگاه و انجام مزایده، تمامی مراحل با جزئیات لازم بیان شد. همچنین، نکات حقوقی مهمی نظیر تفاوت ملک ورثه ای و غیر ورثه ای، امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، حق شفعه و لزوم بهره مندی از خدمات وکیل متخصص، برای تکمیل اطلاعات شما ارائه گردید. هر یک از این گام ها و ملاحظات، برای تضمین حقوق شما و دستیابی به بهترین نتیجه در فرآیند فروش یک دانگ از خانه حیاتی هستند.

در نهایت، تأکید می شود که مواجهه با مسائل حقوقی مرتبط با املاک، به خصوص مالکیت مشاع، نیازمند دقت، دانش کافی و در بسیاری از موارد، راهنمایی وکلای متخصص است. مشورت با یک وکیل دادگستری می تواند از بروز خطاهای احتمالی جلوگیری کرده و به شما کمک کند تا با اطمینان خاطر و در کمترین زمان ممکن، به نتیجه مطلوب دست یابید.